8月30日，易方达广州开发区高新产业园封闭式基础设施证券投资基金（以下简称“易方达广开产园REIT”）发布2026年中期报告。上半年，该基金实现收入4399.68万元，净利润为-796.48万元，延续去年亏损态势。
该基金是广州首只产业园公募REITs，持有的不动资产主要包括三个园区，截至2026年6月末，三个园区整体出租率为67.26%，同比下降7.14%。作为“众筹收租”工具，上半年该基金现金流分派率2.18%，年化现金流分派率4.39%。
上半年延续亏损
财务数据显示，上半年，易方达广开产园REIT实现营业收入4399.68万元，净利润为-796.48万元，延续2025年亏损态势。2025年，该基金亏损8328.57万元。
不动产投资信托基金（REITs）的核心逻辑是把大额不动产拆成小份，让普通人也能“买楼收租”。易方达广开产园REIT是广州首只产业园公募REIT，成立于2024年8月。
从底层资产看，该基金通过不动产资产支持证券持有的不动产资产包括位于广州市黄埔区科学城的创新基地、创新大厦园区、创意大厦园区，运营管理机构为广州凯云发展股份有限公司。
据财报披露，上半年，上述三个园区整体出租率为67.26%，同比下降7.14%；平均合同单价为每月46.05元/㎡，同比下降12.47%；租金收缴率为93.26%，同比下降1.39%。
财报指出，上半年不动产项目运营仍面临较大压力，具体到上述3个园区的表现为：部分存量租户经营普遍承压，降本增效诉求强烈，存量租户的在园维护压力持续存在；另一方面，周边园区招商竞争趋于白热化，多数同业园区以租金降价争夺客源，叠加当前潜在租户普遍偏好精装修、配套全家具的拎包入驻模式，市场整体租金预期持续走低。
年化现金流分派率超4%
作为“众筹收租”产品，REITs财务数据中“可供分配金额”是投资者获得分红的核心来源。根据合同约定，易方达广开产园REIT在符合有关基金分红的条件下，每年至少进行收益分配1次，每次收益分配的比例应不低于合并后基金年度可供分配金额的90%；若基金合同生效不满6个月可不进行收益分配。
财报显示，上半年，易方达广开产园REIT可供分配金额为2375.39万元，实际分配金额3240.00万元，同比分别下滑49.69%、7.74%。上半年，该基金现金流分派率2.18%（报告期可供分配金额/报告期末市值×100%），年化现金流分派率4.39%，同比下降0.47个百分点。
对于上半年可供分配金额下滑，该基金财报指出，主要原因为息税折旧及摊销前利润相较上年同期减少1068.13万元，另外上年同期对预留项目款项进行支付，上年同期可供分配金额计算过程调增项含使用以前期间预留的费用1339.10万元，本期资本性支出调减项相较上年同期增加335.69万元，本期未来合理支出相关预留调减项增加预留了部分租赁单元装修改造支出190万元。
面对园区运营压力，该基金在财报中表示，基金管理人与运营管理机构将通过稳存量、精准招商促增量、优化园区产品品质、加大宣传推广等多项举措，促进不动产项目稳定发展。
采写：南都·湾财社记者 黄顺威
出品：南都金融与行业新闻部
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